La promesa de la casa propia: un análisis de los créditos UVA

El pasado 27 de julio, Jefatura de Gabinete presentó un informe al congreso denominado una casa para cada familia, un informe que da cuenta de la magnitud del problema habitacional en la argentina. El mismo da cuenta de 3 programas que plantean, supuestamente, una solución al problema habitacional de la vivienda, dentro de los cuales se destaca el caballito de batalla para la reactivación económica en 2017: los créditos denominados UVA.

De hecho, los créditos indexados por inflación se proponen como el motor del crecimiento del mercado inmobiliario, y no se circunscriben únicamente a la hipoteca de propiedad para primera vivienda. Hay líneas de créditos UVA para la adquisición de segunda vivienda, automotores y hasta créditos de consumo.

En base a que los UVA son créditos indexados (en función de la inflación minorista, o sea en términos reales) se identifican los siguientes riesgos:

• Riesgo inflacionario
• La incertidumbre del comportamiento del salario real en contexto de inflación
• El efecto acelerador del tipo de cambio sobre los precios, ante movimientos bruscos de la relación peso/dólar

El riesgo inflacionario tiene relación con la indexación de los créditos, y radica en que no sólo se ajustan los intereses, como ocurriría con un crédito con tasa variable, sino que también se ajusta el monto de capital adeudado.

A su vez, la indexación implica una transferencia del riesgo inflacionario del prestamista (Banco) al prestatario (los hogares). En base a ello, es menester analizar la dinámica inflacionaria, para entender los posibles riesgos al que se enfrenta el prestatario a la hora de optar por los créditos UVA con la ilusión de acceder a su casa; a un costo, supuestamente, similar al de un alquiler.

El comportamiento del salario real resulta primordial para analizar la capacidad de pago de los agentes y evaluar la solidez del sistema, lo que exige un análisis de su evolución.

Por último, la dinámica cambiaria es relevante, principalmente, por el estímulo que puede tener sobre la dinámica inflacionaria.

Argentina: Una historia inflacionaria (1)

En la figura 1, que refleja la historia inflacionaria del país desde 1943, revela que la etapa más crítica de la inflación y de mayores inconvenientes, comienza con el “Rodrigazo” y se extiende hasta 1992 con el plan de convertibilidad, previo a los dos episodios hiperinflacionarios de 1989 y 1990 (2).

Nota (3): La devaluaciones (Deva) correspondiente a los años 1958 resulta al tipo de cambio nominal (TCN) comercial*, el correspondiente a 1962 es libre dado que en abril cesa la intervención del BCRA, para 1975 se refiere al comercial, para 1981 obedece al vendedor BNA mientras que para 2002 resulta el tipo de cambio libre.

La tasa de inflación promedio anual durante el período es del 153%, explicado por los dos períodos hiperinflacionarios comentados. Aun eliminando los valores más extremos, la media de inflación anual resulta elevada, en torno al 68%, revelando una economía con una historia de inflación alta.

Si, por el contrario, nos basamos en un estadístico menos sensible a los outliers (valores extremos), como ser la mediana de la inflación; el valor que se alcanza para todo el período se ubica circa 25%: lo que puede interpretarse como que la mitad (el 50%) de los 74 años analizados, la inflación se ubicó por encima de dicho valor. Excluyendo los sucesos hiperinflacionarios, la mediana se sitúa en 23,79%.

Desde otra óptica, si tomamos los últimos 30 años (1985-2017) y excluimos los episodios hiperinflacionarios de 1989 y 1990, la inflación media anual se ubica en 45,61% reflejando aún valores más altos que los episodios del 2002 y 2016; mientras que la mediana, se halla en 17,54%.

Efecto de la indexación sobre lo adeudado

Para ilustrar el efecto de la indexación sobre el capital y su riesgo asociado, consideramos la adquisición de un préstamo de US$ 80.000 ($1.344.000 -4-). Suponemos que la inflación se comporta como la mediana histórica (25%); resultando una dinámica de las cuotas y capital adeudado para un horizonte de 5 años de la forma que se muestra en el cuadro 2:

El cuadro anterior, revela que la cuota inicial, luego de 5 años, más que se triplica (variación +203%) mientras que el capital adeudado prácticamente se duplica (variación +171%). Lo anterior evidencia que los créditos UVA esconden un riesgo adicional para el prestatario, porque a diferencia de los créditos tradicionales, no sólo se actualiza el monto de intereses y cuota total, sino también el capital adeudado, lo que representa un seguro de inflación para los bancos a costa de los prestatarios, motivo por el cual, muy posiblemente, dichas entidades estimulan y promocionan incesantemente, dicho esquema de créditos es desmedro de los créditos tradicionales.

Efecto relación Cuota-Ingreso (6)

Si bien normativamente se plantea una relación cuota-ingreso del 30% máximo, no se indica si la misma resulta una condición inicial o permanente a lo largo de la vida del préstamo.

En este sentido, si bien comúnmente se plantea que aplica lo segundo; la realidad es que la misma no se explicita en la normativa correspondiente. A la vez, en caso de considerarse constante dicho ratio a lo largo del préstamo, resulta bastante compleja su cumplimiento dada la falta de coordinación en los ajustes, recordemos que la frecuencia de indexación de las cuotas es mensual mientras que salarios se ajustan prácticamente en forma anual.

En consecuencia resulta indispensable, y es menester, analizar la posible evolución de la relación cuota/ingreso dado su condicionamiento sobre la capacidad de repago de los hogares como sobre la sostenibilidad del sistema.

En esa línea, el siguiente análisis se efectúa bajo un horizonte de 5 años y una tasa de indexación del crédito igual a la tasa de inflación correspondiente a la mediana histórica (24,79%). En lo relativo al salario nominal se estipuló 4 escenarios, el primero igual a la mediana de inflación histórica, un segundo escenario bajo un ajuste nominal 5% menor a la mediana de la inflación (19,79%), un tercer con un ajuste 10% menor (14,79%) y un cuarto esquema que supone un ajuste de 10 pp. menor a la mediana para el primer año, 5% menor para el segundo y 2% menos para los años restantes (22,79%).

En base a ello, se obtuvo la figura 2 cuya primera característica corresponde a un comportamiento de la serie similar a un serrucho, hecho que obedece a la descoordinada actualización de las cuotas respecto al salario (mensual en el primer caso, anual en el segundo). Dicha característica implica que la capacidad de pago de las cuotas durante el año (ante de los ajustes salariales) merma.

Se visualiza que luego de los 5 años, con excepción del primer escenario, la relación cuota-ingreso se modifica, pasando del 30% al 34% en el escenario 2, 37% bajo el escenario 3 y 46% respecto al escenario 4. Ello implica que bajo este esquema de créditos el compromiso de pago del crédito compromete más de un tercio del salario, pudiendo llegar a más del 40%(7).

Corresponde mencionar, que en el caso en que el ratio cuota-ingreso no pueda exceder cierto umbral (30%), resulta indispensable saber cuál es el mecanismo a seguir por las instituciones financieras al momento de enfrentar la posibilidad de que el ajuste mensual de la cuota del préstamo sobrepase el umbral de ingreso mencionado. En efecto, lo único que se menciona es la “opción” de que en el caso que la cuota actualizada por UVA supere en un 10% al valor de la cuota que resultaría de haber aplicado un ajuste por el Costo de Variación Salarial (CVS), el cliente (prestatario) podrá ejercer tal opción. Por último, vale aclarar que dicha disposición resulta una opción y tampoco se hace mención sobre si la misma es por única vez o no.

¿Cuál es la real TNA bajo los Créditos UVA?

Otra comparación de los créditos UVA respecto a los tradicionales se refiere a la tasa de interés, ya que si bien se publicita que los créditos UVA tienen una tasa de interés nominal fija, la realidad demuestra otra cosa. Si se considera la tasa nominal anual promedio de los años correspondientes a la inflación mediana histórica (circa 25%), la misma se ubicaría en torno a 29,16% (8). Si se excluyen los episodios hiperinflacionarios del 89 y 90, la misma se hallaría en torno de los 28,72%. Si sólo consideramos el período 1985-2017 sin hiperinflaciones, la TNA correspondiente resulta 21,65%. En todos los casos dichas tasas se ubican muy por encima de las correspondientes a los créditos tradicionales (por ejemplo, bajo la modalidad de BNA “Tu Casa”, se sitúa en torno al 16% nominal anual fija por 3 años).

Relación inflación-salario

Una de las cuestiones centrales en relación al crédito UVA, es analizar la evolución del salario en relación a la inflación durante el período de tiempo que dure el préstamo. Ello resulta indispensable para evaluar la sostenibilidad de la capacidad de repago.

Vale reiterar que, a diferencia de los créditos tradicionales, los créditos UVA tienen cuotas que van acompañando a la inflación aunado a un capital que también se indexa a tal ritmo; en consecuencia, resulta relevante hacer cierta mención sobre la dinámica de la relación inflación-salarios, cosa que efectuamos mediante el análisis de la evolución de los salarios reales.

La figura 3 muestra la evolución del salario real de los trabajadores registrados desde el año 2001 en adelante. Si bien la misma resulta bastante satisfactoria, debe contemplarse la presencia de varios años con pérdida de salario real en un contexto de más acorde con una industrialización mercado internista, ausencia de apertura indiscriminada, libre negociación del salario, fuerte descenso de la tasa de desempleo, altas tasas de crecimiento, etc.

En base a lo anterior, resulta insoslayable analizar cuál sería la posible evolución del salario real en un contexto macroeconómico más desfavorable, en especial para la clase trabajadora y clase media.

Relación inflación-tipo de cambio

Sin entrar en la discusión sobre cuál es la relación de causa-efecto entre devaluación e inflación, el Grafico 1 muestra claramente cómo los picos inflacionarios están precedidos de episodios devaluatorios. Dado que los valores de las UVA se actualizan en función de la inflación, es menester analizar la distribución temporal de las devaluaciones. En línea con lo anterior, en la siguiente figura (figura 4) se expone la evolución del tipo de cambio respecto a la serie de UVA construida a partir del 2002.

Tres apreciaciones que pueden enunciarse respecto de la figura mencionada:

• Existe un comportamiento muy similar entre el UVA y el tipo de Cambio en el tiempo (posible relación de cointegración).
• Luego de la devaluación de enero del 2014 la pendiente de la curva UVA se incrementa, en consonancia con la aceleración inflacionaria.
• El crecimiento de los UVA se agudiza todavía más luego de la devaluación del 17 de diciembre del 2015 (supuesta unificación cambiaria).

Por último, con el propósito de cuantificar el impacto del tipo de cambio sobre el valor de las UVAs, se efectuó una estimación sencilla (10) cuyo resultado parcial arrojo un coeficiente de 0,8, implicando que por cado unidad porcentual de devaluación se esperaba que la inflación se incrementara en un 0,8%, lo que refleja un significativo impacto del tipo de cambio.

Un hecho estilizado a no soslayar que se aprecia de la figura 1, es el número de significativas devaluaciones que se suscitaron desde 1958, lo que arroja una elevada incertidumbre sobre la posibilidad de transitar un período de más de 8 o 9 años sin algún evento devaluatorio significativo; más en un supuesto “régimen cambiario flexible”.

Conclusiones

• Existe una relevante historia inflacionaria en la Argentina, principalmente desde 1975 hasta principios de los 90, que le otorga un elevado riesgo a los créditos indexados
• El riesgo inflacionario es trasladado al tomador del crédito por parte del sistema bancario, posiblemente a costa de una cuota
• El riesgo inflacionario recae sobre los intereses como el capital, a tal punto que para una inflación histórica igual a la mediana, los valores de la cuota como del capital crecen de forma exponencial.
• El esfuerzo del pago del crédito muy posiblemente puede comprometer más del 30% del ingreso, pudiendo llegar fácilmente al 40% (11).
• La comparación entre el valor de un alquiler con la cuota UVA resulta engañosa debido a la estructura contractual y de actualización de ambas operaciones, los alquileres son más cortoplacista, se ajusta con menor frecuencia, por lo que en el primer caso es mucho más flexible sustituir un alquiler en caso de que se encarezca por demás por otro más accesible; en el caso del crédito, se prevé una menor capacidad de maniobra ante la menor capacidad de repago.
• La historia de recurrentes devaluaciones o depreciaciones y su correlación positiva con la inflación,  incrementan  el riesgo  de  repago  de  los  créditos  UVA.

Notas al pie 

(1) En relación con la serie bajo análisis, los datos del período 1943-2006 se basan en el IPC-GBA INDEC, los del 2007-2013 consisten en las variaciones del IPC 7 provincias mientras que 2013-2015 refiere al IPCBA, siendo el 2017 una extrapolación de la inflación acumulada a ago/17 en base al IPC-GBA INDEC.

(2) Nos basamos en la definición de Cagan de 1956 sobre Hiperinflación.

(3) Fuente de los TCN, elaboración propia BCRA.

(4) Al TCN BNA vendedor del 29/09/17.

(5) Se parte de un valor inicial de cuota correspondiente al 30% del ingreso neto. Vale aclarar que en la sección 6 de Préstamos UVA y UVI de las comunicaciones A 6069, A6080 y A6305 (Política de Crédito) sólo cuando se refiere a los préstamos hipotecarios actualizables por ICC se hace referencia a que la relación cuota ingreso no pueda superar el 30% (inciso 6.2.1.4), no hallando dicha referencia en el inciso de los préstamos UVA (6.1).

(6) Para el ajuste de la inflación se utilizó el valor de la mediana histórica de inflación 1943-2016. El tipo de cambio utilizado fue el del Banco Nación vendedor al 29/09/17.

(7) Resulta menester mencionar que de la normativa del BCRA (comunicaciones A 6069, 6080, Política Crediticia, etc.) en los incisos correspondientes a los préstamos UVA, no sólo no se explicita el cumplimiento inicial de una relación cuota/ingreso del 30%, sino que tampoco se explicita que la misma deba permanece invariante a lo largo del préstamo. A su vez, que resulta difícil adoptar dicha relación invariante cuando la descoordinación en el ajuste de las cuotas y el ingreso puede entrar en conflicto con la propia normativa de actualización de las cuotas del préstamo.

(8) El cálculo se basa en la relación de Fisher sobre la tasa nominal con la tasa real e inflación.

(9) La inflación del período 2002-2012 se calculó en base al IPC-GBA, la correspondiente al 2013-2016 en base al IPCBA y para el 2017 resulta el nuevo IPC-GBA acumulada hasta jul-17; intentando respetar los inputs para el cálculo del CER.

(10) Estimación efectuada por el CEPA, informe técnico UVA.

(11) Se reitera que no está muy claro de la normativa del BCRA si el umbral de la cuota-ingreso resulta del 30%, si el mismo resulta una condición inicial para el otorgamiento del crédito o si debe cumplirse a lo largo del mismo. En este último caso, no se halla un mecanismo que indique el procedimiento a la vez, que se torna difícil comprender cómo el mismo puede lograrse cuando las cuotas se ajustan mensualmente, mientras los ingresos (especialmente salarios) se actualizan anualmente.

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