Modelo de Ciudad PRO

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-INFORME ESPECIAL- MAYO DE 2017


Introducción

La gestión PRO lleva un total de quince meses de ejercicio de la administración nacional. Sin embargo, Propuesta Republicana ha sido oficialismo por más de nueve años en la Ciudad de Buenos Aires. La CABA constituye el pago chico de este reciente partido político y ha sido la vidriera para catapultarse a la presidencia. Pero el modelo de ciudad PRO presenta tensiones, algunas discretas y otras no tanto. La conjugación de un mercado inmobiliario absolutamente desregulado y especulativo, más un Estado ausente en relación al acceso a la vivienda digna pero presente garantizando el negocio inmobiliario privado, constituyen lo que caracterizamos en este trabajo como Ciudad Expulsiva.

La Ciudad Autónoma de Buenos Aires resulta uno de los aglomerados urbanos con mayor proporción de hogares inquilinos en el país. Durante la gestión PRO, la proporción de inquilinos se incrementó hasta contabilizar casi un 38% de los hogares porteños en 2016. Junto con ello, la recesión económica y el ajuste promovido por el gobierno nacional, salarios que ajustaron por debajo de la inflación y alquileres desregulados que evolucionaron al ritmo de los precios, los gastos por alquiler pasaron a ocupar una porción cada vez mayor de los ingresos de los hogares familiares, propiciando asimismo, la expulsión de hogares de menores ingresos hacia el GBA.

Los pobres, sin posibilidades de vivir en la ciudad

Una dimensión del modelo de Ciudad Expulsiva propiciado desde el gobierno local, opera a través del precio de los alquileres en un mercado completamente desregulado, y la prácticamente nula posibilidad de acceder a una vivienda propia para los hogares de menores ingresos que no son propietarios, así como para amplios sectores de la clase media.

Si dividimos a los hogares inquilinos por deciles de ingreso1, se observa que entre 2015 y 2016 se transformó el perfil del inquilino. Mientras que la cantidad total de inquilinos aumentó en 10.340 hogares, se puede notar que la distribución no fue uniforme según los deciles de ingresos de los hogares: mientras que en 2015, 14.092 hogares inquilinos correspondían al primer decil de ingresos, esa cantidad se redujo a 9.585 en 2016. En el segundo y el tercer decil, la cantidad de hogares inquilinos disminuyeron de 27.821 a 4.266 y 15.254 a 14.367 respectivamente. Finalmente, mientras que en 2015, 16% de los hogares inquilinos pertenecían al 30% más pobre, en el 2016 solo alcanzaban el 8,61%.

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En definitiva, hay más de un 8% de inquilinos, todos perteneciente al sector de menores ingresos de la Capital Federal, que dejó de alquilar en la Ciudad. Puede considerarse como razón principal a la situación económica, dado el incremento en el precio del alquiler y el aumento del costo de vida.

La ausencia de encuestas específicas, que permitan un seguimiento de los inquilinos, dificulta responder sobre cuáles son las estrategias y razones por las que los hogares de menores ingresos abandonan CABA. Sin embargo, se pueden considerar algunos datos surgidos también de la EPH que pueden arrojar luz sobre la problemática: mientras que entre el año 2014 y 2015 la cantidad de hogares inquilinos de la Provincia de Buenos Aires se incrementó en un 1,65% (5.477 nuevos hogares inquilinos), entre 2015 y 2016 la cantidad se incrementó en un 9,33% (31.435 nuevos hogares inquilinos). El número absoluto es muy similar a la cantidad de inquilinos de los primeros tres deciles que abandonaron la Ciudad de Buenos Aires: 28.949 hogares.

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El fuerte incremento de los hogares inquilinos en GBA durante el año 2016, muy por encima de lo sucedido en 2015, paralelamente a la retirada de los inquilinos de menores ingresos de la ciudad, obliga a poner bajo otra óptica el sentido común promovido desde el gobierno de la Ciudad de Buenos Aires (y apuntalado por algunos medios de comunicación), vinculado a la relación de la Ciudad con los habitantes del conurbano: mientras se presenta a la ciudad como sobrepasada por la demanda de los habitantes del conurbano, los datos muestran una ciudad expulsiva de sus habitantes en mayor estado de vulnerabilidad al conurbano. La ausencia de políticas públicas en relación a los hogares de menores ingresos sin vivienda propia explica la expulsión de los inquilinos más pobres de la Ciudad. Como contraparte, si se cumple la hipótesis de huida al GBA, la lógica de sobrecarga es justamente contraria a la propulsada por el discurso: es la Ciudad más rica del país descarga en momentos de recesión económica los problemas habitacionales sobre los municipios del GBA. Los hogares en situación de mayor vulnerabilidad, que son aquellos que mayor demanda generan sobre los sistemas de salud, educación, y otros servicios del estado en general son incitados a moverse a un distrito con peores condiciones materiales para dar respuesta a estas demandas.

La construcción nueva en la Ciudad de Buenos Aires también sigue la concepción de ciudad expulsiva. Con un total construido de 438.879 mt2, la gran mayoría se realizó en barrios de ingresos medios-altos o altos como Belgrano, Puerto Madero y Caballito2. Este escenario se complementa sin hospitales para atender la demanda o con hospitales que sólo resuelven servicio de “guardia”, con escuelas públicas sin vacantes en los barrios más humildes, sin incentivo para pequeños comercios, y con exenciones impositivas para grandes construcciones, y un diseño del transporte interno encarecido en el último tiempo, como en el caso del subte.

Pagar la renta.

Este proceso de expulsión, se complementa con un aumento de los precios de los alquileres y una mayor transferencia de renta desde los inquilinos a los dueños de las propiedades.

En el segundo trimestre del 2015, del total de la renta generada por los hogares inquilinos, el 33% estaba destinada al pago de alquileres. En 2016, ese porcentaje se incrementó al 42%. Asimismo, mientras que el ingreso per cápita promedio de los hogares inquilinos aumentó solamente 12%, el costo del alquiler promedio lo hizo en un 33%. La masa total de renta destinada al pago de alquileres se incrementó, además, en un 37%.

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Entre el año 2008 y 2016, se observa un importante incremento en la proporción de inquilinos de CABA. El Gráfico 1, muestra que mientras en el 2008 el porcentaje era solo de un 33,83%, en el 2016 este valor ascendía a un 37,39%. Sin embargo, la evolución no fue constante. Se perciben dos caídas pronunciadas: en 2009 el porcentaje cayó de 33,83 a 30,19% y en 2016 de 38,46% a un 37,39%. Esta variación coincide con los momentos de caída en la actividad económica, de aumentos en el precio de la canasta básica y como se mostrará más adelante, de aumento en el precio de los alquileres. Esta observación nos hace pensar que en los momentos de crecimiento de la actividad la renta inmobiliaria crece por extensión, mientras que, en los momentos de caída, los rentistas la defienden expulsando inquilinos.

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Inquilinos, la pobreza oculta

El precio del alquiler representa un porcentaje muy relevante del ingreso familiar, que no está incluido en la canasta básica de manera completa. Si se clasifica a la población en relación a las líneas de pobreza e indigencia (o sea por ingreso), quedan fuera de esos universos un gran número de hogares que de manera objetiva tienen muchas dificultades para hacer frente a los gastos básicos, pero que sin embargo no son pobres.

Un simple cálculo, muestra que, si se considera la suma del gasto alimentario de los hogares, el de un alquiler mínimo y el gasto por expensas, el 15,1% de los hogares tienen ingresos que no superan esa suma de gastos. Es decir, del total de hogares inquilinos, existe un 9,1% de hogares que no son pobres según la clasificación de ingresos, pero sin embargo tienen ingresos insuficientes para afrontar dicho gasto.

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33,83%

30,17%

32,25%

35,31%

35,53%

35,94%

38,98%

38,46%

37,39%

0,00%

5,00%

10,00%

15,00%

20,00%

25,00%

30,00%

35,00%

40,00%

45,00%

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

Porcentaje de hogares inquilinos en CABA

La situación se torna más grotesca si se toma en cuenta que las necesidades básicas de un hogar también incluyen los gastos energéticos y de transporte en un contexto de fuertes incrementos en las tarifas.

Comer o pagar el alquiler

Las estadistas de precios subestiman el peso del alquiler en los hogares inquilinos. Si comparamos alquiler/ingreso total familiar se observan relaciones por encima del 30% en todo el periodo 2011-2016 y que incluso llegan a superar el 60% para el caso de hogares de 3 ambientes en 2012, pero los guarismos que se utilizan para el cálculo de canastas de consumo para los hogares inquilinos son mucho menores.

El INDEC, según su última actualización metodológica, utiliza la Encuesta Nacional de Gastos de los Hogares 1996/1997, donde el porcentaje de los hogares destinado a Vivienda es 13,5%. Para la Dirección General de Estadísticas y Censos del GCBA, una familia compuesta por un matrimonio de una mujer y un varón, ambos de 35 años, activos, con dos hijos varones de 6 y 9 años y no propietarios de la vivienda (lo que denominan “Hogar 5bis”) en abril de 2016 gastaba $ 3.526,92 en el alquiler. Para la misma dirección, en el II trimestre de 2016 ese valor apenas alcanzaba para cubrir un monoambiente de 30m2 en Mataderos, mientras que un departamento de dos ambientes de 43m2 en el barrio más barato (Liniers), ya cuesta un 33% más.

Para febrero 2017, la Dirección General de Estadísticas y Censos del GCBA ya no publica la canasta de consumo del “Hogar 5 bis”. Sin embargo, si comparamos los hogares 4 y 5 (pareja de un varón y una mujer de 25 años de edad, sin hijos, con y sin propiedad de la vivienda respectivamente), encontramos que, para febrero de 2017, el gobierno calcula que la pareja inquilina tiene una Canasta Básica Total apenas $1.511 mayor que la propietaria. Con ese valor, no es posible alquilar ninguna vivienda en la ciudad.

Conclusiones

Entre el 2015 y el 2016, un 8% del total de inquilinos, correspondientes a habitantes de menos ingresos dejo de alquilar en la Ciudad de Buenos Aires.

Mientras que en 2015, 14.092 hogares inquilinos correspondían al primer decil de ingresos, esa cantidad se redujo a 9.585 en 2016. En el segundo y el tercer decil, la cantidad de hogares inquilinos disminuyeron de 27.821 a 4.266 y 15.254 a 14.367 respectivamente. Finalmente, mientras que en 2015, 16% de los hogares inquilinos pertenecían al 30% más pobre, en el 2016 solo alcanzaban el 8,61%.

Paralelamente, se experimentó un incremento en el número de inquilinos en el GBA que no tenía precedente en años anteriores. Entre 2015 y 2016 la cantidad se incrementó un 9,33% (31.435 nuevos hogares inquilinos). El número absoluto es muy similar a la cantidad de inquilinos de los primeros tres deciles que abandonaron la Ciudad de Buenos Aires: 28.949 hogares.

Este resultado es consistente con la tesis de ciudad expulsiva: es la Ciudad más rica del país descarga en momentos de recesión económica los problemas habitacionales sobre los municipios del GBA. Los hogares en situación de mayor vulnerabilidad, que son aquellos que mayor demanda generan sobre los sistemas de salud, educación, y otros servicios del estado en general son incitados a moverse a un distrito con peores condiciones materiales para dar respuesta a estas demandas.

La dinámica de la Ciudad expulsiva opera a través de un mercado de alquileres completamente regido por el libre mercado; con alquileres que aumentan al ritmo de la inflación, en un contexto de salarios que pierden poder adquisitivo, y donde los inquilinos de menores ingresos no pueden hacer frente al costo del alquiler de la vivienda.

Este proceso de expulsión, se complementa con un aumento de los precios de los alquileres y una mayor transferencia de renta desde los inquilinos a los dueños de las propiedades. En el segundo trimestre del 2015, del total de la renta generada por los hogares inquilinos, el 33% estaba destinada al pago de alquileres. En 2016, ese porcentaje se incrementó al 42%. Asimismo, mientras que el ingreso per cápita promedio de los hogares inquilinos aumentó solamente 12%, el costo del alquiler promedio lo hizo en un 33%.

El precio del alquiler representa un porcentaje muy relevante del ingreso familiar, que no está incluido en la canasta básica de manera completa. Si se clasifica a la población en relación a las líneas de pobreza e indigencia (o sea por ingreso), quedan fuera de esos universos un gran número de hogares que de manera objetiva tienen muchas dificultades para hacer frente a los gastos básicos, pero que sin embargo no son pobres. Un simple cálculo, muestra que, si

se considera la suma del gasto alimentario de los hogares, el de un alquiler mínimo y el gasto por expensas, el 15,1% de los hogares tienen ingresos que no superan esa suma de gastos. Es decir, del total de hogares inquilinos, existe un 9,1% de hogares que no son pobres según la clasificación de ingresos, pero sin embargo tienen ingresos insuficientes para afrontar dicho gasto.

Las estadistas de precios subestiman el peso del alquiler en los hogares inquilinos. Si comparamos alquiler/ingreso total familiar se observan relaciones por encima del 30% en todo el periodo 2011-2016 y que incluso llegan a superar el 60% para el caso de hogares de 3 ambientes en 2012, pero los guarismos que se utilizan para el cálculo de canastas de consumo para los hogares inquilinos son mucho menores. Para la Dirección General de Estadísticas y Censos del GCBA, una familia tipo (lo que denominan “Hogar 5bis”) en abril de 2016 gastaba $ 3.526,92 en el alquiler. Para la misma dirección, para ese mismo período, ese valor apenas alcanzaba para cubrir un monoambiente de 30m2 en Mataderos, muy por debajo de un dos ambientes de 43m2 en el barrio más barato de la ciudad. Para febrero 2017, la Dirección General de Estadísticas y Censos del GCBA ya no publica la canasta de consumo del “Hogar 5 bis”. Sin embargo, si se compara los hogares 4 y 5 (pareja de un varón y una mujer de 25 años de edad, sin hijos, con y sin propiedad de la vivienda respectivamente), encontramos que, para febrero de 2017, el gobierno calcula que la pareja inquilina tiene una Canasta Básica Total apenas $1.511 mayor que la propietaria. Con ese valor, no es posible alquilar ninguna vivienda en la ciudad.

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