El debate en torno al proyecto de Ley de Alquileres: análisis sobre los impactos de la regulación

La problemática habitacional es una de las más urgentes para las familias argentinas. Acceder a la vivienda entraña dificultades cada vez más importantes para una gran mayoría, mientras los precios de los alquileres suben sostenidamente, incluso por encima de la inflación. Si a esta realidad le sumamos la ausencia de política pública habitacional y la dificultad de acceder a la vivienda propia por la existencia de altos precios dolarizados y fuertes limitaciones para el acceso a los créditos UVA (así como su actualización inflacionaria a mayor ritmo que la evolución salarial), se configura un panorama sumamente desalentador para los inquilinos, quienes deben destinar un porcentaje creciente de sus ingresos a cubrir sus necesidades habitacionales. Asimismo, existe un reclamo creciente del mercado (1) señalando la baja rentabilidad del sector, dejando entrever que los valores de los alquileres estarían por debajo de lo necesario para obtener una rentabilidad razonable. Sin embargo, esto se debe a que las propiedades están nominadas en dólares y los alquileres en pesos. De esa forma, ante un escenario de escalada del tipo de cambio como ocurrió durante 2018 se modifican los precios relativos del sector alterando las rentabilidades (2).

El sector del real estate vive un momento de fuerte retracción de su actividad. Según los datos del Colegio de Escribanos de la Ciudad, sistematizados por el GCBA, durante 2018 se realizaron un 12% menos de escrituras respecto al total de 2017. Pero el panorama parece empeorar: en enero de 2019 la evolución interanual -respecto a enero 2018- de operaciones de compra-venta sufrió un derrumbe del 55%. Considerando las operaciones mediadas por crédito hipotecario, la caída se profundiza al 90%. Asistimos entonces a una virtual paralización de la actividad explicada fundamentalmente por la fuerte devaluación de la moneda nacional sufrida durante 2018, lo cual más que duplicó los valores de las propiedades en pesos; y las altísimas tasas de interés que fija el BCRA que contribuyen a aumentar el atractivo de la inversión financiera por sobre los sectores de la economía real.

Esta situación de crisis empeoró la situación de millones de hogares inquilinos en todo el país. Por ello se comenzó a discutir una serie de regulaciones del mercado de alquileres que proteja a los inquilinos y, al mismo tiempo, dé un marco de certidumbre al sector.

En 2016 se votó en el Senado por unanimidad, luego de un proceso de movilización de agrupaciones de inquilinos, un proyecto presentado por la senadora Silvina García Larraburu (PJ-FpV) que apuntó a regular algunas prácticas extendidas en el funcionamiento del mercado de alquileres, a partir del  establecimiento de un criterio para actualizar los precios, normas para la fijación de las comisiones inmobiliarias y la simplificación y abaratamiento de los trámites burocráticos de sellos y garantías. Ese proyecto, luego conocido como“ley de alquileres”, se aprobó en el Senado e ingresó a Diputados. Debido probablemente al fuerte aumento de los alquileres desde entonces, sumado al cimbronazo que implicaron para los créditos UVA la fuerte devaluación y la suba de las tasas de interés, el oficialismo decidió reflotar el proyecto de regulación de mercado de alquileres durante el segundo semestre de 2018. Sin embargo, esto ha desatado fuertes oposiciones especialmente entre los corredores inmobiliarios, quienes han planteado que esta ley empeorará la situación de los inquilinos mediante consecuencias no previstas en la nueva regulación. Luego de casi dos años de la media sanción al proyecto de ley, el oficialismo la impulsó con algunas enmiendas sobre la forma de actualización de los contratos. De hecho, el presidente Macri lo anunció en conferencia de prensa (3) en octubre de 2018. Sin embargo, sobre el final del año legislativo, dejó caer el proyecto al no incluirlo en la última sesión del año, dejando a los millones de hogares inquilinos en una situación de desprotección. Desde el CEPA pretendemos aportar al debate en curso analizando en detalle algunas de las consecuencias que podrían ocurrir si se aplican las regulaciones contempladas en el proyecto de ley.


Características socioeconómicas de hogares inquilinos y que perciben alquileres

En primer lugar, es interesante observar cómo está compuesto el mercado inmobiliario a partir de información de la Encuesta Permanente de Hogares (EPH) del INDEC. Los datos obtenidos a través de la EPH correspondiente al primer trimestre de 2018 nos permiten construir una clasificación que da cuenta de las diferencias en las características socio habitacionales de los hogares.

En el cuadro 1 observamos que sólo un 3,58% de los hogares percibe algún tipo de ingreso por alquiler y, sin embargo, un 18,45% de los hogares son inquilinos. Si nos circunscribimos sólo a la Ciudad de Buenos Aires, aumentan tanto los hogares que perciben renta (7,1%) como los inquilinos (28,73%). Al analizar los ingresos familiares totales y per cápita de ambos tipos de hogares observamos que los hogares inquilinos perciben un ingreso sustancialmente menor, tanto en el ingreso total familiar como en el ingreso per cápita familiar, alimentando una relación asimétrica entre inquilinos y rentistas.

Que la cantidad de inquilinos sea siempre mayor que la cantidad de “rentistas” y que, a la vez, los inquilinos perciban un ingreso menor que los “rentistas” revela que existen transferencias estables de ingresos (ya que los contratos de alquiler implican una relación económica relativamente estable y prolongada en el tiempo) de los inquilinos a los propietarios, incrementando la desigualdad social en términos de ingresos.

Para ahondar el análisis, podemos desagregar la población de hogares en una escala considerando el Ingreso per Cápita Familiar (IPCF), de forma que cada quintil represente a un 20% de los hogares. El quintil 1 corresponde al 20% de los hogares con menor Ingreso per Cápita Familiar  (IPCF) y el quintil 5 al 20% de los hogares con mayor IPCF. Así podremos analizar el impacto de las rentas en cada nivel de ingresos de la población. Veremos entonces en el Cuadro 2 que las realidades de cada sector son muy distintas.

Respecto a los hogares que perciben algún tipo de renta por alquiler, es significativa la distancia entre los quintiles más bajos y los más altos, siendo de 0,63% en el primero, para luego ir incrementándose gradualmente hasta alcanzar 8,22% en el último quintil. Prácticamente la totalidad de los hogares que percibe ingresos por alquiler se ubica en los dos quintiles de mayor ingreso (4 y 5). Además, si analizamos el promedio de renta percibida por quintil de ingresos, también vemos diferencias sustanciales: mientras en el quintil más pobre el promedio es de casi $4.000, en el quintil más rico supera los $10.000. Esta brecha, que es muy importante, se amplifica al considerarlo junto a los datos presentados previamente, ya que esos $4.000 pesos son cobrados por sólo el 0,63% de los hogares más pobres y el promedio de $10.000 por el 8,22% más rico, de forma que en términos de volumen de renta la brecha se incrementa fuertemente. Los datos analizados arrojan que la actual situación del mercado de alquileres produce una dinámica regresiva en términos de distribución del ingreso.

Respecto a los hogares propietarios de su vivienda, no se observan diferencias significativas según nivel de ingresos, oscilando en casi todos los quintiles alrededor del 70%. Sin embargo, se observa un bajo porcentaje de inquilinos en los quintiles bajos (12,76% en el quintil 1), para luego aumentar hasta llegar a 24,49% en el quintil 5. Sin embargo, esto se debe a que una parte de la población si bien no es propietaria de la vivienda donde reside, tampoco tiene una relación formal de alquiler, sino que registra algún otro tipo de usufructo, como puede ser la ocupación a cambio del pago de impuestos, ocupante de hecho con o sin permiso. Estos hogares, que la EPH los registra como hogares en situación de irregularidad, son significativos en los quintiles más bajos, llegando en el quintil 1 a más del 15%, para luego ir reduciéndose fuertemente hasta llegar apenas al 4% en el quintil más rico.


La propuesta de actualización de precios de los alquileres: análisis del proyecto de ley

Uno de los puntos centrales de la Ley de Alquileres que discutió el Congreso fue en torno a la fórmula a considerar para ajustar los valores de los alquileres. Actualmente, al no haber ningún tipo de regulación, los ajustes suelen determinarse por la inflación esperada por el propietario. Esta situación profundiza la situación de vulnerabilidad del inquilino y genera un marco de imprevisibilidad ya que no hay un índice que otorgue una pauta de aumento de acuerdo a determinados criterios.

Por ello, la ley que está en debate busca regular este aspecto. Propone una actualización semestral de los contratos a través de un promedio entre el Coeficiente de Variación Salarial (CVS) y el Índice de Precios al Consumidor (IPC) publicado por el INDEC, es decir que propone una pauta de actualización que resulta de un promedio entre la inflación y la evolución de salarios. Este índice implica un avance para los inquilinos ya que da previsibilidad al realizar las actualizaciones por la inflación y los aumentos salariales pasados, efectivamente ocurridos, y no por estimaciones o expectativas a futuro de los propietarios o de las inmobiliarias.

Para evaluar el impacto de esta propuesta construimos dos series índice: una representando la evolución real histórica mensual del precio promedio de alquiler de un departamento de 2 ambientes de 43 metros cuadrados en la Ciudad de Buenos Aires; y la otra estimando cuál hubiera sido la actualización según la nueva fórmula propuesta, partiendo del mismo valor en enero de 2013. Si analizamos en detalle el Gráfico 3, observamos que durante todo el año 2014 y casi la mitad de 2015, la evolución del precio promedio histórico se ubicó por debajo de la evolución que hubiera resultado de una actualización por el índice propuesto. Por el contrario, desde septiembre de 2017 comienza a acelerarse la variación real en el precio promedio respecto a la variación que resultaría del promedio salarios-inflación.

La principal conclusión que puede sacarse es que la regulación propuesta para los aumentos en los valores de los alquileres lograría morigerar las fluctuaciones en los precios de los alquileres, aunque manteniendo la misma tendencia. La actualización por promedio entre inflación y salarios lograría generar una dinámica estable en el reajuste de los valores de los alquileres, eliminando fuertes fluctuaciones tanto al alza como a la baja. La fórmula propuesta como cálculo de actualización no beneficia unilateralmente a los inquilinos como se ha planteado en el debate público, sino que depende de las diferentes coyunturas económicas y la evolución del salario real. Así, se logra conformar un marco regulatorio que reduce la incertidumbre propia de la falta de regulación del sector.


El caso de la Ciudad de Buenos Aires

Para observar el impacto concreto que tendría la regulación de las actualizaciones de alquileres, construimos una comparación sobre la evolución histórica del precio de alquiler de un departamento de 2 ambientes en la Ciudad de Buenos Aires. Simulamos un contrato de alquiler que comienza en enero de 2013 al precio promedio de ese entonces. A partir de allí se construyen dos series, una en la cual la actualización semestral se realiza por promedio de salarios e inflación (IPC-CABA) y la otra reflejando los precios reales oportunamente relevados por la DGEyC.

Lo que el Gráfico 4 nos muestra entonces es la brecha entre los precios efectivamente ocurridos de los alquileres y la estimación de lo que hubieran sido los precios de existir la regulación de actualización por promedio de salarios e inflación. Allí observamos cómo la brecha adquiere una fuerte dinámica de ampliación a partir del año 2017. Una primera hipótesis es que esto se da por una fuerte aceleración de los precios de alquiler a partir de la suba de los precios en dólares de las propiedades producto de la creciente demanda de créditos UVA. De forma que una regulación que modere los ajustes en los precios de alquiler hubiera funcionado como una política de protección a las familias inquilinas ante las fuertes subas que el m2 experimentaba. Además, moderar levemente la rentabilidad inmobiliaria de los inversores en real estate equivale a impulsar una política contra cíclica que ralentice la suba de precios y contribuya así a favorecer el acceso de las familias a la vivienda.


¿Puede la regulación reducir el stock de viviendas en alquiler?

Desde medios de comunicación masivos, algunos sectores (4) alertaron que una mayor regulación produciría que muchos propietarios retirasen sus inmuebles del mercado, reduciendo la oferta y por lo tanto incrementando los precios de alquiler. Sin embargo, ¿es viable para un propietario tener sus inmuebles vacíos? Para acercarnos a una respuesta calculamos el “costo de oportunidad”, es decir los gastos que deberá afrontar el propietario por el mantenimiento de un inmueble ocioso, utilizando como referencia un departamento de 2 ambientes y 43 metros cuadrados en la Ciudad de Buenos Aires.

En lo que al consumo de gas respecta, al utilizar el cuadro tarifario brindado por Metrogas, tomando una vivienda residencial de la categoría que menos consume y considerando que en el último año no se realizaron consumos, el cargo fijo más los impuestos alcanza un valor mensual de $169,14. Mientras que considerando que la vivienda ha sido ocupada, calculando los consumos a partir de la canasta básica de consumo de CABA, el valor mensual asciende a los $337.

En el caso del servicio de energía eléctrica, utilizando el cuadro tarifario de Edenor, un departamento sin consumos eléctricos deberá abonar un valor mensual de $77. Considerando un consumo promedio ponderado por la canasta del GCBA, al igual que como hicimos con el gas, el valor asciende a $453.

Para el servicio de agua la proyección de cálculo es más compleja. La fórmula de cálculo depende de si el servicio es medido o no. Luego se debe considerar que la factura se subdivide en un cargo fijo y un cargo variable. Por ello tomamos  la canasta de consumo elaborada por el Gobierno de la Ciudad, que brinda como promedio ponderado, la cifra de $512,66 como costo.

Para la proyección de las expensas utilizamos el promedio ponderado recolectado para la canasta de consumo de la ciudad de Buenos Aires utilizado por la Dirección General de Estadísticas y Censos de la Ciudad. El dato más actualizado de 2018 del que se dispone indica un monto de 2.206 pesos. Sin embargo, es necesario aclarar que las expensas tienen un fuerte componente variable ya que están muy influidas por factores como los amenities del que dispone el edificio, la existencia de cocheras, cantidad de encargados y seguridad. En muchos edificios porteños el valor real de las expensas puede multiplicar varias veces el promedio ponderado que publica la Ciudad.

Por último, en cuanto al ABL (Alumbrado, Barrido y Limpieza) -tasa de la Ciudad-, el cálculo se toma a partir del VIR (Valor Inmobiliario de Referencia) elaborado por el GCBA. Este valor de referencia expresa el precio de mercado que tienen las propiedades en la ciudad. Se confecciona a partir de una fórmula que conjuga barrio, tipo de construcción y cantidad de metros construidos, entre otros elementos. Como referencia, un dos ambientes de 48 metros cuadrados en el barrio de San Cristóbal paga 277,73 pesos mensuales. Este componente del gasto de mantener una vivienda es también sumamente variable de acuerdo a las diferencias en los distintos elementos que se toman en cuenta en el cálculo final de la tasa. De forma que en muchos casos el valor real a pagar en concepto de ABL puede ser considerablemente más alto que el valor de referencia que tomamos aquí.

Recapitulando, el costo estimado de mantener una vivienda ociosa es de 3.241 pesos mensuales, lo que arroja un total anual de casi 40.000 pesos. Sin embargo, es necesario tener en cuenta que dos de los componentes del gasto de mantener una vivienda ociosa son fuertemente volátiles (ABL y expensas) y, por lo tanto, el valor real a desembolsar puede ser bastante superior a esta estimación. De esta forma, la ley de alquileres podría provocar una disminución de la oferta en un primer momento, estimulado por las críticas y proyecciones de sectores inmobiliarios, pero resulta poco probable que la disminución de la oferta de viviendas en alquiler se consolide, considerando el costo de oportunidad implícito en mantener una vivienda ociosa.


Alquileres temporarios y las plataformas digitales de alojamiento

Otro planteo crítico frente a la ley propuesta es que un aumento de la regulación en el mercado de alquileres provocaría que los propietarios retiraran masivamente sus inmuebles para ofertarlos en plataformas digitales de alojamientos como AIRBNB, Homeaway, u otras. Sin embargo, existen algunos elementos que complicarían la migración masiva de la oferta de viviendas del sistema tradicional a sistemas digitales de alquileres temporarios.

Un primer punto a tener en cuenta es que ofertar una propiedad en una plataforma digital de alojamiento requiere una dedicación por parte del propietario que en el alquiler convencional no existe. Sucintamente podemos enumerar que se requiere disponibilidad de tiempo para la gestión del negocio, alrededor de tareas como la recepción de inquilinos, atención de consultas 24/7 en la plataforma, gestión de una agenda de reservas online, cuidado permanente del estado de la vivienda y limpieza en profundidad luego de cada servicio. Además, para tener mayores posibilidades de rentabilidad en el negocio se debe tener al menos un mínimo conocimiento del manejo de redes sociales y de dichas plataformas, así como también de idiomas para poder tratar con la gran cantidad de inquilinos extranjeros que utilizan estas plataformas. Si el propietario no dispone del tiempo, recursos y conocimientos necesarios, debería contratar a alguien que se encargue de dichas tareas generando un gasto extra que erosiona la rentabilidad obtenida.

A su vez, para ser ofrecida en estas plataformas, las propiedades deben cumplir con ciertos requisitos. Por ejemplo, deben contar con mobiliario incorporado en óptimas condiciones, así como aire acondicionado, calefacción y conexión inalámbrica a internet. CEPA realizó una estimación del costo de equipamiento inicial de un departamento de 2 ambientes, siendo el resultado obtenido de $282.843 a diciembre de 2018 (ver detalle en el anexo metodológico). Esto implica que cualquier propietario que considere la posibilidad de utilizar este tipo de plataformas debe adicionar ese monto de inversión inicial que, a valores actuales, oscila en torno a los 7.250 dólares. Asimismo, deben imputarse los costos correspondientes a la renovación del equipamiento de manera periódica, la reposición de bienes no durables y los gastos asociados a la limpieza y mantenimiento del inmueble.

Otro elemento a considerarse son las regulaciones que puedan existir para el sector. En diversos países y ciudades alrededor del mundo se creó legislación que regula el funcionamiento de las plataformas digitales de alojamiento temporal, disminuyendo su rentabilidad y equiparándola con la rentabilidad de los alquileres no temporales. Es de esperar que, en la medida que el sector crezca fuertemente, también comience a ponerse en agenda su regulación. Algunas de las principales medidas que se tomaron en otras latitudes son las siguientes:

  • En agosto de 2018, España determinó por ley que los propietarios de pisos no podrían alquilar el suyo por un precio superior al establecido, además se implementó un precio máximo diario calculado sobre un prorrateo del mensual. Este último es el que afecta a este tipo de alquileres. La ley, entonces, es un desincentivo a la oferta de viviendas temporarias al igualar los ingresos a percibir de ambas modalidades. Esto incrementa la oferta de alquileres para vivienda permanente, dado que es mucho más cómodo para el propietario apostar por alquileres permanentes cuando no hay diferencia de rentabilidad.
  • En Japón, desde junio de 2017, la plataforma de alquileres temporarios Airbnb ha eliminado el 80% de los anuncios de viviendas ofertadas en ese país de cara a la entrada en vigor de una nueva ley que obliga a los propietarios a estar registrados ante las autoridades niponas. La ley de alquiler de viviendas particulares limita las pernoctaciones totales a 180 días por año y permite a las autoridades locales imponer sus propias restricciones. Además, la legislación del Ejecutivo japonés obliga a los propietarios que hacen uso de Airbnb a alquilar sus casas durante al menos una semana seguida. En pocos días, ese sitio pasó de contar con 62.000 anuncios de propietarios que alquilaban sus viviendas en Japón a 13.800, según recoge el diario financiero nipón Nikkei.
  • En 2018 se promulgó en Nueva York un proyecto de ley en el que las plataformas de alquiler de vivienda están obligados a enviar al gobierno la lista de anfitriones pues, de no hacerlo, recibirán fuertes multas. La ley exige a dichas plataformas proporcionarle los datos sobre transacciones a las autoridades de la ciudad e impone una multa 1.500 dólares por cualquier informe inexacto. Desde 2016, el gobierno de Nueva York ya había endurecido las normas, cuando aplicó severas multas a aquellos que alquilan departamentos desocupados por menos de 30 días, a menos que el propietario o arrendador esté presente.
  • La Ley N° 4.632 de la Ciudad de Buenos Aires, establece regulaciones para quien alquile departamentos en forma temporaria. Entre las obligaciones que de ella surgen se destacan: registro, disposiciones de seguridad técnico-constructivas -acordes con acceso a persona de movilidad reducida-, planes de evacuación (con los necesarios planos, iluminación, etc.), exhibición en el inmueble de condiciones del servicio, así como de las reglamentaciones previstas, notificación al consorcio donde se alquila el inmueble, y por supuesto la facturación del servicio, entre otras.

Recapitulando, el pase masivo de propiedades a plataformas de alojamiento temporal podría enfrentar diversas dificultades como, por ejemplo, la necesidad de tiempos y conocimientos por parte de los propietarios para gestionarlo, o la necesidad de contratar un servicio; los costos de amoblar una propiedad para ofrecer el inmueble en dichas plataformas; y una posible baja de la rentabilidad en dichas plataformas ante un aumento desmesurado de la oferta. Además, lógicamente, deberán adecuarse a la legislación vigente como así también a cualquier nueva normativa que se implemente. Por todo ello, las plataformas digitales de alojamiento temporario no parecen ser una alternativa sólida que reemplace a los alquileres para vivienda permanente.


Conclusiones

  • El alquiler no es una relación simétrica entre actores. Fundamentalmente la asimetría reside en que el inquilino pone en juego una necesidad básica, su vivienda, y los dueños buscan obtener una renta. En base a datos de la EPH INDEC para Argentina, hay muchos más inquilinos que “rentistas” dueños de propiedades, y los primeros perciben ingresos menores a los segundos. En un contexto de caída de ingresos reales que se experimenta desde 2016, el aumento sostenido de los alquileres por encima de la inflación, así como la inelasticidad de la demanda habitacional, son factores que generan una redistribución del ingreso desde los hogares inquilinos hacia los propietarios.
  • Mientras el porcentaje de la población inquilina es de 28,73% en CABA y 18,45 % en el total del país, los propietarios que perciben rentas representan, en comparación, un pequeño universo (7,1% en CABA y 3,58% en el total del país). La baja relación entre cantidad de dueños y cantidad de inquilinos se da porque las propiedades se concentran en pocas manos. Además, mientras que el 20% de los dueños de menores ingresos percibe una renta de menos de 4.000 pesos, el 20% más rico supera los 10.000 pesos de renta mensual, lo que revela a su vez las heterogeneidades al interior de los propietarios de viviendas en alquiler. Esta brecha, que es muy importante, se amplifica cuando se proyecta en la población general. Solamente el 0,63% de los hogares del primer quintil de ingresos percibe rentas, mientras que el 8,22% del 20% más rico la percibe.
  • La propuesta de regulación que se expresa en el Proyecto de Ley de Alquileres y que perdió estado parlamentario al finalizar las sesiones legislativas de 2018, hubiese logrado morigerar las fluctuaciones en los precios de los alquileres, protegiendo a los inquilinos en un contexto de caída de ingresos reales. La actualización propuesta por el proyecto de ley, a través de un cálculo promedio entre inflación y salarios, lograría generar una dinámica estable en el reajuste de los valores de los alquileres, eliminando fuertes fluctuaciones tanto al alza como a la baja, dependiendo de las distintas variables y las diferentes coyunturas.
  • Uno de los principales argumentos esgrimidos por los representantes del mercado inmobiliario en contra de la ley de alquileres, es que ésta incentivaría a los dueños a retirar las propiedades ofertadas del mercado. Sin embargo, el costo de mantener una vivienda ociosa significa, como mínimo, un gasto de aproximadamente 40.000 pesos anuales en la Ciudad de Buenos Aires. Si además consideramos que la gran mayoría de propietarios posee más de una propiedad, este número podría verse incrementado por la cantidad de propiedades. Por lo tanto, parece ser poco viable la opción de mantener la vivienda ociosa ante una hipotética pérdida de la rentabilidad que la ley pudiera generar.
  • Al cotizar las propiedades en dólares y percibir alquileres en pesos, la fuerte devaluación que, en algunos casos, más que duplicó los valores de los inmuebles en pesos, produjo una sensible baja de la rentabilidad inmobiliaria producto del descalce de monedas. Esta realidad produjo reclamos de sectores propietarios quienes, además, lo comparan con el incremento de la rentabilidad financiera. Los inquilinos se encuentran fuera de esta discusión.
  • Otro de los argumentos es que la ley produciría el pase masivo de propiedades a plataformas de alojamiento temporal. Sin embargo, es difícil que esto ocurra ya que implica la necesidad de tiempos y conocimientos por parte de los propietarios para gestionarlo, o la necesidad de contratar un servicio. Además, se suman los costos de amoblar una propiedad para ofrecer el inmueble en dichas plataformas y una posible caída en los precios de dichas plataformas ante un aumento desmesurado de la oferta. Por otro lado, deberán adecuarse a la legislación vigente como así también a cualquier nueva normativa que se implemente. Por todo ello, las plataformas digitales de alojamiento temporario no parecen ser una alternativa sólida que reemplace a los alquileres para vivienda permanente.

Apartado metodológico

Calculo de servicios públicos en vivienda ociosa

Gas

Para calcular el costo se utilizó el cuadro tarifario brindado por Metrogas. El servicio para usuarios residenciales se calcula tomando el período de facturación del último año (las 6 últimas facturas en el caso de los clientes bimestrales). Se calcula en base al uso de los m³ consumidos. Haciendo un cálculo optimista, donde el usuario residencial sea el más bajo (R1) dado que no hubo casi consumos en el último año, tendría un cargo fijo de $137,58 pesos mensuales por el servicio prestado. Sumado a los impuestos varios (23%), da un costo total de $169,14. En caso de ocupación, el promedio ponderado utilizado por el gobierno de la ciudad para la canasta de consumo local es de $337 pesos.

Fuente: 

·      https://www.metrogas.com.ar/hogares/paginas/cuadros-tarifarios.aspx      

·      http://www.estadisticaciudad.gob.ar/eyc/?p=24644

Energía eléctrica

En el caso del servicio de energía eléctrica el cálculo es similar. A partir del cuadro tarifario de Edenor, si el departamento se encuentra vacío y prácticamente sin uso, podemos ubicar al propietario como usuario dentro del cuadro de “Pequeñas demandas” (T1) en su categoría más baja “R1”, el cual aplica para clientes con un consumo menor o igual a 150 Kw. Aún así, el cargo fijo, haya o no consumo es de 30,69 pesos más 1,96 pesos, como costo variable por cada kWt consumido. A esto debe sumarse las cargas impositivas: IVA 21% y contribución municipal 6%. Si se hace una proyección en T1-R1 con un costo variable bajo (28 kWh) ofrece un subtotal por servicio eléctrico de 60,65 pesos. Si se suma las cargas impositivas da un total de77 pesos. El promedio ponderado de la canasta del GCBA para un departamento ocupado brinda como valor de consumo 453 pesos.

Fuente:

·       http://www.edenor.com.ar/cms/files/SP/CuadroTarifario.pdf

Agua

Para el servicio de agua la proyección es menos clara. La fórmula de cálculo depende de si el servicio es medido o no. Aún en el caso de que no sea medido, esta se subdivide en un cargo fijo y un cargo variable. A su vez, en el primero, la fórmula combina un Aporte universal diario, un coeficiente de modificación y un factor de servicio (si brinda agua potable y/o cloaca). Por su parte, el cargo variable incorpora en su fórmula: coeficiente de modificación, así como las variables de zona, edificación, superficie cubierta y de terreno más una tarifa general diaria (dependiente de la categoría de usuarios). Por lo engorroso de la fórmula es difícil estimar una proyección de costo fijo mínimo mensual por el servicio. La canasta de consumo elaborada por el gobierno de la ciudad brinda, como promedio ponderado, la cifra de 512,66 como costo mensual por este servicio.

ABL

La tasa de ABL se calcula a partir del VIR (Valor Inmobiliario de Referencia) elaborado por el GCBA. Este valor de referencia expresa el precio de mercado que tienen las propiedades en la ciudad. Se confecciona a partir de una fórmula que conjuga barrio, tipo de construcción y cantidad de metros construidos, entre otros elementos. Del valor construido la intención del ABL es no excederse del 1% anual sobre el total del VIR. Vale mencionar, que esta fórmula ofrece un valor alrededor de cuatro veces más bajo que el valor real de mercado. Entre otras cosas porque se calcula en pesos cuando el mercado se desarrolla en dólares. Para brindar un ejemplo, un dos ambientes en San Cristóbal de 48 m2 en un edificio promedio tiene un VIR de $613.036,67; correspondiéndole pagar 277,73 pesos mensuales en concepto de ABL, lo que da un total anual de $3.332,76, alrededor de un 0,6% del VIR estimado.

Costo de equipar un departamento para alquileres temporarios

El precio estimado para equipar un departamento tipo en Capital Federal es de $282.843,00. La estimación se construyó con precios de referencia de las cadenas Frávega, Garbarino y Easy.

Series de precios de alquileres

Precios promedio de alquiler de departamentos de 2 ambientes de 43 m2 en CABA (sin regulación). Precios de alquiler con regulación por promedio de CVS-IPC-CABA.

Series Índice de precios de alquiler con y sin regulación de ajustes semestrales. Base enero 2013=100


Notas a pie

(1) https://www.ambito.com/la-rentabilidad-un-alquiler-es-la-mas-baja-casi-25-anos-n5009513.
(2) Para un análisis pormenorizado de la rentabilidad inmobiliaria puede consultarse el informe del CEPA “La rentabilidad del sector inmobiliario: un análisis sobre la etapa reciente” en http://centrocepa.com.ar/informes/82-la-rentabilidad-del-sector-inmobiliario-un-analisis-sobre-la-etapa-reciente.
(3) https://www.infobae.com/economia/2018/10/12/el-gobierno-lanzo-medidas-para-la-clase-media-tope-a-las-cuotas-de-los-creditos-uva-y-una-nueva-ley-de-alquileres/.
(4) La Nación: “Destructivo cambio legal en alquileres” (https://www.lanacion.com.ar/2182700-destructivo-cambio-legal-en-alquileres; Infobae: “Por qué la nueva Ley de alquileres es una mala idea” (https://www.infobae.com/opinion/2018/10/18/por-que-la-nueva-ley-de-alquileres-es-una-mala-idea/).


Sobre el informe

Autores: Juan Pablo Costa, Eva Sacco, Matías Caric, Andrés Imperioso, Andrés Pizarro y Juan Videla.


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