El mercado inmobiliario en CABA: datos al 3° trimestre 2026

Resumen ejecutivo

El presente informe del Observatorio Económico de la Ciudad del CEPA analiza la dinámica del mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires al segundo trimestre de 2026, a través de la evolución de los precios de venta, los costos de construcción, la actividad constructiva y su distribución territorial, las escrituras de compraventa y los créditos hipotecarios.

• Inquilinización creciente. El 36,2% de los hogares porteños es inquilino, frente al 24% registrado en 2003. El 52,2% es propietario de la vivienda y el terreno, y el 11,6% habita en una situación de tenencia precaria.
• Precios de venta en máximos. En el primer semestre de 2026, el precio del metro cuadrado de departamentos a estrenar alcanzó sus valores más altos desde 2021: en el segundo trimestre se ubicó en USD 3.105 (1 ambiente), USD 3.215 (2 ambientes) y USD 3.349 (3 ambientes). Desde 2021 acumula un aumento promedio del 9%. Los departamentos usados, en cambio, se mantienen entre un 3% y un 12% por debajo de los valores de comienzos de 2021.
• Mejora de la relación precio-ingreso sin mayor acceso. La apreciación cambiaria mejoró la relación entre el precio del m² y el Ingreso Total Familiar (ITF) medido en dólares. Sin embargo, esta mejora no se tradujo en un mayor acceso a la vivienda en propiedad, como refleja la estabilidad del porcentaje de hogares inquilinos en los últimos años.
• Años de ingreso para comprar una vivienda. En el primer trimestre de 2026, la compra de un departamento a estrenar equivalía a entre 7,9 y 10,4 años de ITF, y la de uno usado, a entre 5,8 y 8,2 años, frente a 19,3 a 27,9 años y 16,5 a 22,6 años, respectivamente, en 2021. La reducción se explica por el aumento de los ingresos medidos en dólares y no por una baja de los precios, y los niveles actuales continúan por encima del umbral de 5,1 años que la literatura internacional considera severamente inasequible.
• Encarecimiento de la construcción en dólares. Medido en pesos constantes, el costo de construcción del m² se ubica por debajo de los valores de comienzos de 2021 y del pico de noviembre de 2023. En dólares, en cambio, aumentó en promedio un 30% desde 2021, más de tres veces el incremento de los precios de venta a estrenar, lo que comprime los márgenes del sector. Tras descender 14% entre mayo y octubre de 2025, entre enero y junio de 2026 volvió a subir un 8,3%.
• Actividad constructiva en alza. La superficie permisada creció un 37% interanual en el segundo trimestre de 2026, en un período 2021-2026 caracterizado por oscilaciones pronunciadas.
• Segmentación territorial. Entre 2021 y 2025, las comunas 13, 14, 12 y 15 concentraron más de la mitad de la superficie registrada. La oferta de vivienda nueva tiende a orientarse hacia áreas ya consolidadas, lo que profundiza la segmentación territorial del mercado. En 2026 se destacan la Comuna 14 (17% del total) y la Comuna 6 (9%), que registra el mayor incremento relativo del período.
• Caída de las escrituras. La cantidad de actos de compraventa registró una caída interanual del 82% en el segundo trimestre de 2026. En el primer semestre, se ubicó en los niveles más bajos de la serie, con excepción del segundo trimestre de 2020.
• Desaceleración del crédito hipotecario. Tras el marcado aumento iniciado en agosto de 2024 con el retorno de los créditos UVA, los actos hipotecarios acumulan ocho meses consecutivos de caída interanual desde noviembre de 2025, con una contracción del 52% en el segundo trimestre de 2026 y del 58% en mayo.

Registro bibliográfico

Informe CEPA N° 684, ISSN 2796-7166.

Descargue el informe completo

Para descargar el informe haga clic en este enlace.